De nouvelles orientations de la DRIEA pour l’instruction des demandes d’agrément bureaux sont entrées en vigueur le 6 septembre dernier.

Pour rappel, les précédentes orientations, entrées en vigueur le 1er novembre 2018, avaient institué une série de mesures, notamment :

• L’introduction d’un principe général de mixité logement-bureau dès lors que la superficie de terrain d’assiette d’une opération dépassait des seuils définis à cet effet, à l’exception des terrains situés dans des opérations d’aménagement (ZAC, PUP, OIN), en zones industrielles et en zones soumises à de fortes nuisances ;
• La limitation de la délivrance d’agréments dans les communes carencées au titre de la loi SRU ;

Ces orientations avaient également délimité un périmètre d’attention renforcée, incluant alors les arrondissements du centre et de l’ouest parisien ainsi qu’un certain nombre de communes essentiellement situées dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines, à l’intérieur duquel seraient exigées des compensations en logement :

• Dans le cadre de restructuration d’actifs obsolètes, pour tout projet d’extension de la surface de plancher de bureau supérieure à 10 % ;
• Pour les opérations de construction neuve de bureaux ou d’extension supérieure à 10 % de l’existant : ces compensations, exprimées en surface de plancher de logement, devront atteindre 3 fois la surface de plancher de bureau supplémentaire et les logements devront être situés dans la même commune ou, à défaut, sur le territoire du même EPT. Ce ratio est rapporté à 1 pour 1 (et non 1 pour 3) dans le cas de la démolition de surface de plancher de bureaux équivalente dans le territoire de l’EPT, à la condition que cette démolition ait permis la réalisation de logements. Les compensations devront par ailleurs comporter au moins 30 % de logements sociaux dans les communes carencées.

Les orientations de 2018 comportaient en outre un certain nombre de dispositions spécifiques concernant les OIN de La Défense, de Nanterre et de La Garenne Colombes.

Les nouvelles orientations viennent étendre le périmètre d’attention renforcée, en y incluant les arrondissements 10 à 14, ainsi que plusieurs communes du nord et du sud de la capitale : Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis, Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Malakoff, Montrouge, Châtillon et Bagneux.

Parallèlement, le périmètre d’attention renforcée est désormais découpé en secteurs, numérotés S1 à S8. La compensation doit s’effectuer, à défaut d’une même commune, non plus sur le territoire d’une commune du même EPT, mais au sein du même secteur. Le périmètre de compensation reste néanmoins celui de l’EPT pour le cas de la démolition de surface de plancher de bureaux. Aussi, les compensations doivent comporter au moins 30 % de logements sociaux dans les communes carencées, comme auparavant, mais désormais également dans les arrondissements parisiens déficitaires.

Ci-après le nouveau plan :

Par ailleurs, les seuils de superficie de terrain, au-delà desquels l’introduction d’une mixité logements-bureau est attendue, ont été réduits :

Et ce principe de mixité est désormais assorti, à titre « indicatif », d’un pourcentage minimal de logements à créer, « de l’ordre de 40 % de surface de plancher ».

La création d’un tel pourcentage entre en contradiction avec l’indication en toute fin de document selon laquelle ces orientations « ne s’appliquent pas aux opérations mixtes développant des logements (hors hébergement hôtelier) concomitamment aux bureaux ».

Cela reviendrait alors à considérer qu’il suffit de développer un programme comportant par exemple 5 % d’habitations pour pouvoir s’affranchir des contraintes exprimées dans les orientations.

Dernière nouveauté : la DRIEA affiche comme ambition de « s’assurer du bilan carbone performant des opérations de bureaux » en demandant aux porteurs de projets de « justifier du choix « environnemental » de leur projet et argumenter notamment sur le choix d’une démolition/reconstruction versus une réhabilitation » tout en collectant des informations sur « les énergies renouvelables et/ou de réutilisation, l’emploi de matériaux biosourcés, le ré-emploi, le recyclage des déchets ». 

Lien vers les nouvelles orientations : http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/fiche_repere_bureaux_2021_vf.pdf

Enfin, l’agrément entrepôts avait également fait l’objet d’orientations en 2018. Ces orientations demeurent inchangées.